何から始めれば良いの？
"売れるかな？” ”いくらで売れるやろ？” ”どこにたのもかな？” ”知り合いいてないかな？” いざ、不動産売却を始めるとき、そんな、悩みはないですか？
不動産売却の方法は主に２つ。 ” 仲介 と 買取 ”
仲介とは、売主が不動産会社に依頼して買主を捜してもらう方法で、買取とは、不動産会社が直接買取る方法です。一般的には仲介がほとんどで、買取はかなり少ないですね。
仲介のことを正式には媒介（ばいかい）と言います。不動産売却の依頼を不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」と呼び、その媒介契約には３つの種類が有ります。
①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約
どの契約にも 義務（通知や業務）や指定流通機構（レインズ）への登録の有無、建物状況調査あっせんの有無、契約有効期限（どの契約も媒介契約締結後、３か月以内）、報酬（手数料）金額 等の定めがあり、媒介契約時にしっかり確認の上、媒介契約を締結しましょう。
不動産売却の方法は主に２つ。 ” 仲介 と 買取 ”
仲介とは、売主が不動産会社に依頼して買主を捜してもらう方法で、買取とは、不動産会社が直接買取る方法です。一般的には仲介がほとんどで、買取はかなり少ないですね。
仲介のことを正式には媒介（ばいかい）と言います。不動産売却の依頼を不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」と呼び、その媒介契約には３つの種類が有ります。
①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約
どの契約にも 義務（通知や業務）や指定流通機構（レインズ）への登録の有無、建物状況調査あっせんの有無、契約有効期限（どの契約も媒介契約締結後、３か月以内）、報酬（手数料）金額 等の定めがあり、媒介契約時にしっかり確認の上、媒介契約を締結しましょう。
①専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、不動産会社と売主にとって、一番厳しい内容の契約です。
売主は専属専任媒介契約を締結した不動産会社に売却を任せます。（１社のみで複数は不可）
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時も、不動産会社は媒介します。
その他かに「レインズへの物件情報登録」は5営業日以内、「媒介業務報告」は1週間に1回以上 等の定めがあります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務があり、宅建業法で定められた期限内に登録しなければなりません。
囲い込みを防ぐためレインズ登録は必ずしないといけません．．．囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができ、自社の利益を優先するために、物件情報を業者間で共有せずに隠してしまう行為。
売主は専属専任媒介契約を締結した不動産会社に売却を任せます。（１社のみで複数は不可）
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時も、不動産会社は媒介します。
その他かに「レインズへの物件情報登録」は5営業日以内、「媒介業務報告」は1週間に1回以上 等の定めがあります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務があり、宅建業法で定められた期限内に登録しなければなりません。
囲い込みを防ぐためレインズ登録は必ずしないといけません．．．囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができ、自社の利益を優先するために、物件情報を業者間で共有せずに隠してしまう行為。
②専任媒介契約
専任媒介契約とは、一般的に、よく選ばれる契約です。
売主は専任媒介契約を締結した不動産会社に売却を任せます。（１社のみで複数は不可）
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時は不動産会社を排除し、直接、売買契約することができます。
その他かに「レインズへの物件情報登録」は７営業日以内、「媒介業務報告」は２週間に1回以上 等の定めがあります。専任媒介契約は、レインズ登録義務があり、宅建業法で定められた期限内に登録しなければなりません。
囲い込みを防ぐためレインズ登録を必ずしないといけません．．．囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができ、自社の利益を優先するために、物件情報を業者間で共有せずに隠してしまう行為。
売主は専任媒介契約を締結した不動産会社に売却を任せます。（１社のみで複数は不可）
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時は不動産会社を排除し、直接、売買契約することができます。
その他かに「レインズへの物件情報登録」は７営業日以内、「媒介業務報告」は２週間に1回以上 等の定めがあります。専任媒介契約は、レインズ登録義務があり、宅建業法で定められた期限内に登録しなければなりません。
囲い込みを防ぐためレインズ登録を必ずしないといけません．．．囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができ、自社の利益を優先するために、物件情報を業者間で共有せずに隠してしまう行為。
③一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主にとって自由度が高い契約です。
売主は複数の不動産会社と一般媒介契約することができます。
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時は不動産会社を排除し、直接、売買契約することができます。
その他かに「レインズへの物件情報登録」の義務はなく、「媒介業務報告」の義務もありません。
不動産会としては、他社で成約になればタダ働きになるので、専属や専任媒介契約よりも集客活動が疎かになったり、新聞折込やチラシ掲載の頻度が低くなる可能性があります。
売主は複数の不動産会社と一般媒介契約することができます。
売主が親族、知人、隣地者等に売却する時は不動産会社を排除し、直接、売買契約することができます。
その他かに「レインズへの物件情報登録」の義務はなく、「媒介業務報告」の義務もありません。
不動産会としては、他社で成約になればタダ働きになるので、専属や専任媒介契約よりも集客活動が疎かになったり、新聞折込やチラシ掲載の頻度が低くなる可能性があります。
まとめ
どの媒介契約にするか迷ったときは、不動産会社の手厚いフォローが受けやすく、制限が少ない「専任媒介契約」がおすすめです。1社としか契約できない専任媒介契約は、不動産会社にとって成約すれば必ず報酬が得られるメリットがあります。そのため、不動産会社が販売活動を熱心にする可能性が高いです。
1社だけでなく複数の不動産会社と契約して、幅広く買主を探すなら「一般媒介契約」がおすすめです。複数の会社と契約することで物件情報を幅広く周知でき、多くの人の目に触れることが期待できます。ただし、売主が不動産会社と連絡を取って、物件状況や商談の確認、価格変更や成約の報告をする必要があります。
売却物件が遠方だったり、売却まで時間のかかる物件は、不動産会社のフォローやサービスが受けやすい「専属専任媒介契約」も視野に入れましょう。不動産会社が積極的に専属専任媒介契約をすすめる場合は、注意が必要です。
次回は「買取」の話をします。
1社だけでなく複数の不動産会社と契約して、幅広く買主を探すなら「一般媒介契約」がおすすめです。複数の会社と契約することで物件情報を幅広く周知でき、多くの人の目に触れることが期待できます。ただし、売主が不動産会社と連絡を取って、物件状況や商談の確認、価格変更や成約の報告をする必要があります。
売却物件が遠方だったり、売却まで時間のかかる物件は、不動産会社のフォローやサービスが受けやすい「専属専任媒介契約」も視野に入れましょう。不動産会社が積極的に専属専任媒介契約をすすめる場合は、注意が必要です。
次回は「買取」の話をします。